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任意売却

現在お持ちの不動産を急いで売却されたいとお考えで、「任意売却」という言葉を耳にされたことのある方は多いと思います。当社は任意売却に関しても、お客様の側に立ち、少しでも有利で迅速な結果を得られるよう尽力いたします。少しでもお困り・お考えなら、是非お早めに当社担当宛ご相談下さい! 親切丁寧にお話をさせていただきます。

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任意売却とは

債務者と債権者との合意のもと、適正価格で不動産を売却することです。
不動産を購入した後、さまざまな理由で住宅ローンの返済が困難になり3ヵ月〜6ヵ月滞納し、※期限の利益の喪失となると、融資している住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)や金融機関は、不動産を差押え競売の手続きにより強制的に資金を回収します。競売の場合、落札されるまで価格は分かりませんが、一般市場価格の6〜7割程度になることが多く、売却代金での債権者への支払いが不足した場合は、せっかく購入した不動産を処分されたにもかかわらず、残債務(借金)が余計に残ってしまいます。これは、債権者にとっても好ましくないことです。 少しでも高額にて売却できれば、債権者へより多くの返済ができます。 そこで、私たち不動産業者が仲に入り、債権者すべての同意を得て、いずれは競売される不動産を一般の不動産市場に売りに出して、市場価格に近い価格で売却を試みるのが任意売却です。

 
※期限の利益の喪失(民法137条)
期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。
住宅ローン契約約款には必ず期限の利益の喪失に関して記載がありますが、住宅ローン返済を3ヵ月〜6ヵ月滞納すると、期限の利益を喪失し、残っている住宅ローンの残額・延滞利息の一括返済を求められます。当然、一括で支払うことはできませんので、銀行・債権者は競売にするか、あるいは任意売却で自宅を売却して借金を返済するよう言ってきます。
金融機関から支払い督促の郵便が来ても中を確認されず、「競売開始決定通知」が来てからあわてる方がおられます。金融機関からの通知は必ず確認しましょう。
 

任意売却を検討が必要な状況の方
・住宅金融支援機構より「最終通告」「催告書」が来て今後どうなるか不安・・。
・金融機関から「期限の利益の喪失通知」が来た・・・。
・月々の住宅ローンの返済が遅れている。
・さまざまな事情で今後の住宅ローンの返済が見込めない。
・他社の物件査定で「残債が残るので売却は無理です」と断られた。
・借金返済のため不動産を売りに出しているが、売れなくて困っている・・。
・「競売開始決定通知」が届き、今後どのように対応すれば良いのか分からない。

住宅ローンの支払いが困難になったら金融機関に今後の返済相談をしてください。その上で、ご自身で今後の返済が無理と判断されたなら、できるだけ早い時期に任意売却の決断をおすすめします。住宅ローン返済のために高利なローンを借りるのは大変危険です。早い行動により、より高額な売却、引越しの時期設定、引越し費用の捻出等、より有利な売却が可能となります。競売開始決定後の任意売却は、債権者に応じてもらえなかったり、時間不足で失敗することもあります。

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任意売却と競売による売却の違い
任意売却のメリット

○ 債権者により多くの返済ができる。
 物件の所有者・担保権者・買主が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な処分より高値で売却が可能です。
○ 一般の売却と同じ販売方法のため、近隣に秘密にできる。
 物件の所有者が合意の上任意で売却するので、競売で落札する人々が、物件情報収集のため近隣に聞き込み等の調査が行わ
 れずにすみます。
○ 売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができる。
 債権者には、任意売却で担保の抵当権はすでにありません。また債務者には今後支払い続ける資力がないことも承知である
 ため、任意売却後に債権者に残された債権回収は現実的な方法になることとなり、給与等の差押えは通常は行いません。
○ 競売開始となっても任意売却に切り替えができる。
 裁判所から「競売開始決定通知」が届いても、任意売却に切り替えることができます。但し、全ての金融機関が応じる訳で
 はありません。競売の手続きと並行して任意売却をしますので時間切れになってしまう場合があります。
 裁判所より「競売開始決定通知」が届いてしまったら、早急な対応が必要です。
○ 費用の持ち出しが無い。
 通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が、債権者より支払われます。
 ・不動産会社への仲介手数料   
 ・抵当権抹消費用
 ・滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
 ・差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額
○ 話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることがある。
 債権者によって一定額認める場合や、一切認めない場合があります。引越し費用はある程度ご用意ください。
 競売の場合、残債務に関し債権者との交渉を自分で行わなければならず、知識のない方の交渉では、債務者側に柔軟に
 対応してもらうことは、困難なケースがほとんどです。基本的には残債務の一括返済を迫られます。

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